ליקויי בניה – שאלות ותשובות

תשובה: עפ"י חוק המכר על הרוכש ליתן לקבלן הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים, ואולם אין משמעות הדבר כי הרוכש חייב בכך. כמו כן אין לאפשר לקבלן לנצל זכות זו לתיקונים בדרך חסרת תום לב, ע"י מתן שירות גרוע תוך התעלמות מכוונת מקיומם של הליקויים המהותיים והסתפקותו בביצוע תיקונים קוסמטיים בלבד, כדי לצאת ידי חובה. יש לאפשר לקבלן את בדיקת הליקויים שנגרמו במהלך הבניה ולתקנם תוך זמן סביר.

יחד עם זאת אין לאפשר לקבלן להפוך דירתכם למעין אתר בנייה ומתקן לניסויים ע"י אנשי מקצוע חובבניים ובלתי מקצועיים מטעמו, אלה מהסוג "שיודעים הכל ולא יודעים כלום", וכל זאת על חשבונכם.

רכשתם נכס יקר זה של דירה כדי ליהנות ולא לסבול, ולפיכך עליכם לכלכל צעדיכם בתבונה ולא להיכנע לתכתיביו של הקבלן.

שאלה: אם בחוזה המכר עם הקבלן עליו אני חתום, ישנם סעיפים כגון שבמקרה מחלוקת בנוגע לליקויים יכריע בכך מהנדס מטעם הקבלן או כי אני חייב ליתן לקבלן הזדמנות לתיקון וכי בכל מקרה איני זכאי לפיצוי כספי, האם אני כבול לסעיפים אלה בחוזה?.

תשובה: לא כל סעיף עליו חתמת בהסכם הנו כזה המחייב אותך שכן הנו יכול להיחשב כסעיף מקפח בחוזה אחיד, ועל כן דינו להתבטל. זאת ועוד, לא ניתן להתנות על חוק המכר דירות אלא לטובת הקונה, קרי כל סעיף בחוזה עם הקבלן שיש בו כדי לפגוע בזכויות הקונה דינו גם כן להתבטל.

שאלה: נותר לי לשלם לקבלן את התשלום האחרון בגין הדירה, ואולם אני מבחין בקיומם של ליקויי בנייה רבים, האם אני רשאי לעכב את התשלום ולסרב לקבל את מפתחות הדירה עד שהקבלן יפעל לתיקון הליקויים?

תשובה:  תלוי. תלוי בנסיבות, בשאלה מיהו הקבלן. מה טיבם של הליקויים הנטענים, האם הנם כאלה שלא מאפשרים מגורים סבירים בדירה? האם הדירה אינה ראויה למגורים?. בכל מקרה סוגיה זו סבוכה ויש לבחון בקפידה את נסיבותיה שכן טעות בשיקול הדעת יכולה להעמידך בפני סיטואציה לא נעימה בה יהא עלייך לשלם לקבלן פיצויים גבוהים בגין הפרה יסודית של ההסכם.

שאלה: במעמד מסירת הדירה נערך פרוטוקול, והקבלן החתים אותי על מסמך לפיו אין לי כל טענות כנגדו בנוגע לליקויי בנייה, מה משמעות המסמך?.

תשובה: למסמך זה אין בדר"כ כל משמעות, ידוע כי קבלנים רבים מתנים את מסירת מפתחות הדירה בחתימה על מסמכי ויתור כגון זה שמטרתם העיקרית להרתיע את הרוכשים ולהביאם לכלל חשיבה מוטעית כאילו אכן המצב אבוד, קרי שאינם יכולים לבוא עוד בדרישות אל הקבלן. על אף שהקבלנים מודעים לכך שאין משמעות למסמך זה הנם מתעקשים ומקפידים להחתים רוכשים עליו. החתימה על המסמך בנסיבות אלה הנה בגדר כפייה וניצול מצוקת הרוכש החייב להיכנס לדירה, ניצול לרעה של המעמד והיתרון של הקבלן ואין לו נפקות של ממש. בכל מקרה עפ"י חוק מכר דירות לא ניתן  לפגוע ולהתנות בזכויות המוקנות לרוכש על פי חוק.

שאלה: בדק בית : האם לאחר תום תקופת שנת בדק – בדק בית והאחריות עפ"י חוק המכר (ראה בחוקים הרלוונטיים: חוק המכר דירות) אינני יכול עוד לבוא בטענות כלפי הקבלן בגין ליקויי הבנייה?

תשובה: הקבלן רוצה שתחשוב כך, ולא אחת שולחים הקבלנים הודעות לרוכשי הדירה כי ליקויי זה או אחר, לא ניתן לטעון בגינו בגין חלוף תקופת האחריות עפ"י חוק המכר – טענה זו של הקבלן, אינה נכונה. אין בחוק המכר דירות לפגוע בזכויות המוקנות לרוכש עפ"י פקודת הנזיקין לפיה תקופת ההתיישנות הנה עד 7 שנים, בכל מקרה מרגע שנודע לך על קיומו של ליקוי בדירה יש לפעול ולא להשתהות יתר על המידה בנקיטת הליכים מתאימים נגד הקבלן.

גם לאחר  תום תקופות שנת הבדק והאחריות ובמסגרת 7 השנים ממועד מסירת הדירה –  ניתן ואפשר  עוד לבוא בטענות כלפי הקבלן בגין ליקויי הבנייה

ישנם מקרים חריגים וזאת בהתחשב בסוג הליקויי ובעיקר אם עסקינן בליקוי נסתר שהתגלה לראשונה רק לאחרונה, שבו ניתן לתבוע את הקבלן, גם בחלוף 7 שנים ממועד המסירה.

שאלה: האם אני זכאי לפיצויי עגמת נפש בגין ליקויי הבניה

תשובה: כלל הוא שביתו של אדם הוא מבצרו, ומשכך יש בקיומם של ליקויי בנייה להסב לך עגמת נפש ואי נוחות בגינן הנך זכאי לפיצויים.
בדר"כ יש קשר בין היקף הליקויים ועלותם לסכום הפיצוי, אולם לכלל יש יוצא מהכלל: כך למשל במקרה של רטיבות בדירה, כאשר עלות התיקון כשלעצמה (להבדיל מהיכולת לתקן בפועל) הנה נמוכה יחסית,
אך מנגד הסבל היומיומי אי הנוחות ועגמת הנפש והפגיעה באיכות החיים הנה רבה,
ויש ליתן פיצוי הולם בהתאם שיכול ועלותו תהא גבוהה פי כמה מהעלות הנדרשת לתיקון. כל מקרה נבחן לגופו, ואין בהכרח יחס ישר בין עלות התיקון לגובה הפיצוי.

שאלה: האם בנייה ברמה אקוסטית ירודה, קרי כשאני שומע את השכנים, רעשים מהמעלית ו/או רעשים מחדר המשאבות, ועוד, הנם ליקויי תביעה שאפשר בגינם להגיש תביעה נגד הקבלן?.

תשובה: בוודאי, יתירה מכך עסקינן באחד מליקויי הבנייה החמורים ביותר, שכן הנו גורם לנזק חמור לבריאותם הנפשית ואף
הפיזית של המתגוררים בדירה. חיים בדירה "רועשת" הנם בלתי נסבלים, ובבחינת סיוט מתמשך
יומיומי וירידה קשה לחיי המתגוררים בה. אם הקבלן אינו מצליח לתקן את הליקוי והוכח כי הליקוי משמעותי ואינו בר תיקון, ניתן אף לדרוש ביטול הסכם המכר על כל המשתמע מכך.

שאלה: האם למרות שרכשתי את הדירה מהיזם, האם ניתן לתבוע את הקבלן המבצע שבנה בפועל, על אף שאין לי הסכם בכתב עימו?

תשובה: כן. הקבלן המבצע אחראי כלפיך בנזיקין,
בכך שיש לו אחראיות וחובה לבנות את הדירה באופן מקצועי ולא רשלני
ובהתאם לתקנים ולדין, ואם לא עשה כן, הנו בר תביעה כמו גם היזם/הקבלן שמכר לך את הדירה עפ"י הסכם המכר.

שאלה: האם כרוכש יד שנייה של הדירה, אני יכול לתבוע את הקבלן בגין ליקויי בניה?

תשובה: כן. חובתו של הקבלן לבנות את הדירה ללא ליקויי בניה בהתאם לתקנים ולדין חלה לא רק
במישור יחסיו עם הקונה יד ראשונה אלא גם אחריות בנזיקין כלפי כולא עלמא ובכלל זה רוכשי יד שניה הזכאים לאחר נרכישה לזכויות בדק בית.

שאלות ותשובות בנושא ליקויי בניה.